קיום מגורים במרכז העיר ובסביבתה הם תנאי בסיסי לעצם קיומו של מרכז עירוני.
למה יש קשר בין מגורים למרכז?
התעוררות מחדש של מרכז עירוני תלויה בעיקר בקיום מגורים מטיפוסים רבים ושונים התורמים משמעותית לקיום המרכז, למסחר, לשירותים ולמקומות הבילוי.
מרכזי עיר שמבוססים רק על מסחר ותעסוקה מתנוונים ונהפכים למקומות עזובים בשעות הלילה ובסופי שבוע, כמו כל אזורי התעסוקה. אלא שבמרכז עיר העזובה וההזנחה הופכת את המקום למסוכן ומעודדת גלים מעגליים (אדוות) של התנוונות בכל העיר. אנחנו בעיקר זוכים לראות זאת לאחרונה בעקבות משבר הקורונה והסגר.
סקרי קניה מוכיחים שתושבים הגרים ועובדים במרחק הליכה ממרכז עיר מוציאים פי שלוש ממבקרים הסיבה לכך שתושבים הגרים במרחק הליכה ממרכז העיר, מרגישים שייכות ומשתמשים באופן משמעותי יותר במסחר ובבילוי המקומי,
המגורים גורמים למרכז ולרחוב מסחרי להיות מאוכלס עם יותר אנשים, ביותר שעות במהלך היום והערב ובמהלך כל ימות השבוע, בעקבות זאת הרחוב נהפך למקום נעים ובטוח יותר להסתובב ולשהות בו.
יותר אנשים רוצים לגור במרכזי ערים מאשר ההיצע מאפשר
העדות לכך- המחירים למ”ר במרכזי ערים גדולה יותר מאשר ברוב שכונות המגורים, לא רק בתל אביב אלא גם בהרבה ערים במרכז הארץ. בעיקר כאשר המרכז מטופח או בתהליך התחדשות. לדוגמא -תוכנית אב לתחדשות מרכז העיר ראשון לציון הציעה התייחסות מאוד מפורטת להתחדשות המרחב הציבורי במרכז העיר בכדי להגביר את כמות הולכי הרגל, העסקים ותוספת מגורים איכותית
חוסן עירוני urban Resilience
חוסן עירוני פירושו אזורי מחייה כלומר עירוב שימושים מלא
כאשר אנחנו מדברים היום על עירוב שימושים, ברור לכל מי שלמד מנסיונות של העבר, שזה חייב להיות מגורים, מוסדות ציבור, מסחר, תעסוקה, משרדים, בילויים ותעשיה קלה שאינה מזהמת והכל בסמיכות של הליכה רגלית סבירה ברדיוס 300-500 מ’ מכיוון וכל הפרדת שימושים וגם עירוב שימושים חלקי אינם מאפשרים חוסן עירוני.
מתי עזבו וחזרו למרכז העיר
בין שנות ה-60 – 80 של המאה ה-20 מרכזי הערים בעולם המערבי התרוקנו מתושבים מתגוררים ואוכלוסיה חלשה נכנסה באופן חלקי בעקבות תהליכי פרבור. הערים הראשונות שהבינו את הקשר בין חשיבות המגורים לחיוניות של המרכז היו מאנצ’סטר בבריטניה וניו-יורק בארה”ב שכבר ב 1985 התחילו לבנות תוכניות לשיפוץ והחזרת מגורים למרכז. ( בארה”ב התהליך נבלם לזמן מה בגלל מדיניות שמרנית של רייגן. היום 35 שנים מאוחר יותר טראמפ פועל באופן דומה ) מייד אחריהם ובעיקר בבריטניה, במערב גרמניה, צרפת ובארה”ב במהלך שנות ה 90, ערים נוספות הכינו תוכניות להוספת מגורים במרכזי ערים תוך כדי התחדשות והחייאת מרכזי העיר.
מגורים במרכז עיר לא חייבים ליהיות בבניין אחד כל השימושים, אפשר לתכנן רחובות מגורים שקטים ונחמדים איכות חיים צמוד למרכז – דוגמא בתמונה שד. דוד המלך קרוב לאבן גבירול וככר רבין
התחדשות עירונית בלב המרכז של העיר רחובות –מתחם בנימין יעקב והרצל אשר תוכנן ע”י המשרד שלנו זו היתה הזדמנות לבנות מאות דירות במקום הכי מרכזי בעיר הוותיקה של רחובות. בניגוד לדעה הרווחת שבערים מחוץ לתל אביב אנשים מעדיפים לגור בשכונות חדשות בפתאי העיר, לפרוייקט זה יש ביקוש גדול כבר בשלב התכנון.
השאלה מי רוצה לגור במרכז העיר ?
כדי שאנשים יהיו מעוניינים לגור במרכז העיר – לפחות רחוב מסחרי אחד במרכז חייב לעבור תהליך ראשוני לפחות של התחדשות הכולל טיפוח המרחב הציבורי – ניקיון, תחזוקה, שתילת עצים ועידוד מסחר קיים. ראה פוסט התחדשות מרכזי ערים. לאחר התחלת תהליך ההתחדשות אנשים יתחילו לחפש דירות במרכז.
כל מי שמעוניין או תלוי בנגישות ברת השגה הכוללת בהליכה ברגל, באופניים ובתחבורה ציבורית טובה יותר לכל צרכי היומיום, תעסוקה ושירותים. כלומר: כל מי שלא יכול להרשות לעצמו לפחות 2 רכבים למשק בית, או לא מעוניין בכך.
אוכלוסיות יחודיות שאינן מעוניינות במגורים בשכונות פרבריות, אשר קמות בבת אחת ומירב המשפחות העוברות למקום יוצרים קהילות מאוד מונוגמיות (אנשים כמונו) המתקשות לקבל את האחר.
אנשים שמחפשים סוגי מגורים אחרים, שלא מוצעים בשכונות מגורים, כמו דירות קטנות מאוד, דירות ישנות יותר וזולות יותר.
הצעירים אוהבים לחיות במרכז עיר צפופה בתנאי וזה סמוך לעבודה שלהם ולמקומות בילוי ברגל באופניים או בתח”צ .
זוגות מבוגרים ( “הילדים עזבו” – פלח אוכלוסייה חזקה ומבוססת שגדלה) חוזרים למרכז העיר בחיפוש אחר דירות קטנות יותר עם הנוחיות שהכל במרחק הליכה.
משפחות צעירות – הצעירים שהתרגלו לחיות במקום בו הכל במרחק הליכה, הקימו משפחה ועדיין מעוניינים להישאר במרכז והם ומחפשים מגוון דיור מתאים.
משפחות וילדים – בעבר היה נהוג לחשוב שילדים צריכים לגור בסביבה כפרית יותר. היום הרבה משפחות מעוניינות ומודעות לכך שילדים שגדלים במרכז העיר, החשופים למגוון גדול של אנשים ועסקים, מפתחים כישורים חברתיים מפותחים וגמישות בקבלת שינויים ואנשים שונים. תושבים מבוגרים יותר נהנים מהימצאותם של ילדים במרחב הציבורי הסמוך להם במרכז העיר.
מגורים במרכז העיר תורמים לערך כל הנכסים בעיר
מגורים במרכז העיר תורמים לערך כל הנכסים במרכז העיר, אשר משפיעים על הערכים בסביבת המרכז ואף על כל העיר. לכן תכנון ובניית מגורים, מטיפוסים שונים חדשים לצד הישנים, במרכז ובסמיכות יכולים להיות מפתח חשוב להצלחת העסקים ברחובות במרכז העיר.
ג’נטריפיקציה פירושה: עליית ערך הנכסים באזור מסוים בעקבות תהליך ההתחדשות שהצליח, בעיקר בערים שתהליך ההתחדשות הצליח באופן מיוחד כמו ניו-יורק, סן פרנסיסקו, תל אביב, ברלין ועוד רבות אחרות. במקומות אלו מחירי הנכסים נהפכו ליהיות כל כך גבוהים שהוביל את הרשויות והמתכננים עבורם להבין שנדרשת התערבות עירונית בבינוי מגורים ברי השגה לאוכלוסיות שהחברה מעוניינת שישארו לגור קרוב כמו: מורים, רופאים, אחיות, שוטרים, אמנים ובעלי עסקים קטנים.